小田美穂税理士事務所

個人事業主が青色申告を適用するには、その事業が、事業規模であることが必要です。不動産賃貸業の場合、この事業規模は概ね『5棟10室』以上であるとされています。これはマンションやアパートを基準としており、戸建の場合は1棟を2室で換算し、駐車場の場合は5台を1室で換算して判定します。

すでに契約している融資であっても、交渉により借入金利を引き下げてもらうことができるケースがあります。交渉の際には、金利を下げる理由を提示しましょう。物件の稼働率が上がり収入が増えていることや、直近の利益が増加したなどの決算書の改善実績などは、交渉の良い材料となります。

もし融資を申し込もうとしている銀行からすでに融資を受けている知人がいれば、できるだけその人の紹介でその銀行にアプローチした方が良いです。なぜならば、金融機関からすると、付き合いが長く信頼できる取引先から紹介された企業である方が、人の好さや、決算の良さがある程度保証されているからです。

融資契約におけるコベナンツとは、定期的に情報を金融機関に開示しなければならないという特約です。コベナンツ契約になることで、本来融資できない条件でも審査を通ったり、融資期間を長くしてもらえることがあります。

無事に融資を受けられた後も、次回以降の融資を有利に進めていくために、金融機関とはできるだけ密にコミュニケーションをとっていきましょう。例えば、事業計画で計画していたリフォームや設備投資について、完了を報告するとともに、工夫した点や、やってよかった点など、ご自身が力を入れて行った努力事項などについても、伝えるようにしましょう。

金融機関の融資を受ける際に、毎月の返済支払日は、金融機関が指定してきます。一般的に、毎月、5日、10日、15日、25日、30日といった5の倍数の日で設定されるケースが多いです。もし交渉して返済支払日を変更できそうであれば、毎月の入居者からの家賃入金日の後の日付を返済支払日としてもらいましょう。

銀行から融資を受ける際に、最初に提示された融資条件はそのまま受け入れてはいけません。借入金額と期間については交渉しなくてもよいですが、金利については担当者や支店に裁量があるため、できる限り低くしてもらえるように交渉するようにしましょう。

金融機関での融資は、まず、金融機関に赴き融資担当者に融資の申し込みをするところから始まります。その際に、担当者に必要な資料を提出し、面談を行います。担当者は、提出資料と面談の情報をもとに、稟議書を作成します。この稟議書の内容によって、審査に通るかどうかが決まってしまうため、必要な情報を担当者にわかりやすく提供することと、不動産賃貸業に対する融資が得意な担当者を引き当てることが非常に重要です。