経理 中古物件の耐用年数
中古物件の耐用年数は、原則、『見積法』という方法で算定されるとされています。ただし、この見積法は、物件に使われている材料などを見ながら、関連する資産の耐用年数を特定した後で、物件トータルの耐用年数を算定するという煩雑な計算であるため、実務上ではほとんど使用されていません。通常は、上記の簡便法を使用して算定します。
2024-08
経理 
節税 全額経費計上できるリフォーム費用
物件を取得した後にリフォームした支出は、その内容により資本的支出(固定資産計上の対象となる)と、修繕費(支出時に費用計上される)に分かれます。法人税を節税するという観点では、なるべく多く修繕費に分類する方がよいといえます。どちらに分類されるかは、まず、形式基準で判断されます。形式基準では、支出額が60万円みまん、または対象となる物件の前期末取得価額の10％相当額以下である場合は、全額修繕費とすることができます。
節税 旅費を経費にする
遠方の不動産物件の視察などに行った際の旅費は、経費として計上することができます。経費計上するには、通常の支出と同様に領収書等の証憑があることに加えて、現地の物件の写真を撮影しておく、現地の不動産屋の名刺を取っておくなど、業務上の目的で訪問したことの証拠を取っておかなければなりません。
節税 出張日当を経費にする
法人であれば、旅費規程を備え付けて明記することで、出張時の日当を法人税法上の経費として計上することができます。日当は法人税法上の経費にはなりますが、個人の所得とはならず、給与課税の対象外とされますので、高い節税効果があります。日当の相場は、日帰りの場合5,000円、宿泊の場合は15,000円といわています。
経理 土地建物比率の計上割合
土地建物が一緒になった物件を購入した場合、固定資産登録の際に、購入価格を土地部分と建物部分に分割します。土地は非償却資産であるため、ここで建物の取得価額をできるだけ高く設定することで、物件保有中に費用計上できる減価償却費を増やすことができ、節税につながります。土地建物比率の計上割合の算定方法は、原則法と特例法がありますので、できるだけ有利な方法を選択することが、運用中の税額に大きく影響します。
投資物件の選び方 収益価格と積算価格
投資物件の価格には、収益価格と積算価格の2種類があります。収益価格とは、物件が将来生み出す価値を表した価格です。具体的には、その物件を運用することで将来どれぐらいの賃貸収入があるか、最終的に売却する際には、どれぐらいの価格で売れるかといった、将来の収入により増減する価格です。それに対して、積算価格とは、物件自体の価値を表した価格です。
管理会社の選び方 家賃保証会社と管理会社
管理会社を変更する際に、通常であれば契約済みの家賃保証は、そのまま新管理会社に引き継げますが、管理会社によっては、移行できない家賃保証会社もあります。ただし、稀にではありますが、旧管理会社が移行できる保証契約を勝手に解約するケースがあるため、管理会社変更の際には注意が必要です。また、管理会社は通常、家賃保証会社から新規保証契約時にキックバックを受ける仕組みになっています。
家賃回収 審査が通りやすい独立系家賃保証会社
利回りの高い物件でも、家賃を滞納されたり回収できなかったりすると、収益は低下します。家賃保証会社を利用すれば、このような滞納やとりっぱぐれのリスクから解放されます。ただし、家賃保証会社を利用する場合、保証料を払う必要があります。保証料の相場は、家賃の30%～100%で、保証会社によって異なります。また、家賃保証会社を利用する際には、保証会社が入居者を審査します。
投資物件の選び方 木造アパート投資
木造アパートの場合、そのエリアの状況をシビアに見ていかなければなりません。物件の購入前に、地元の不動産屋に連絡して、周辺地域の賃貸状況を聞いてみましょう。また、その地域の過去の人口推移もチェックしましょう。人口密度が、2,000人/@㎢以上の市区町村であれば、賃貸需要は比較的高い水準であると考えられます。
投資物件の選び方 中古戸建投資
中古戸建投資は、初めて不動産投資をする人におすすめの投資です。中古戸建は、物件によっては小額から始められます。また、利回りが高い物件が多く、利回20％も狙えます。さらに、アパートやマンションと違い、共有部分がなく、物件の管理を入居者本人が行うケースが多く、管理表がかからないことで、経費率も低く抑えられます。