不動産賃貸経営

青色申告を行っている場合に赤字の年度があると、その損失は翌年度以降に繰り越すことができます。これを青色申告繰越欠損金といいます。繰り越せる期間は、個人事業主が3年、法人が10年となっています。

自宅兼事務所の場合、個人事業主であっても法人であっても、家賃の内、事業所部分のみを経費として計上することができます。事業所部分の家賃額は、専有面積等の比率で合理的に算定します。純粋に自宅として使用している場合は、個人事業主においては自宅家賃を経費計上することはできません。それに対して、法人の場合は、社宅として法人名義で賃借している物件については、社宅とすることで、その家賃・共益費・仲介手数料を経費として計上することができます。

個人事業主も法人も、生命保険を契約することで節税することができます。個人事業主の場合、条件を満たす生命保険を契約した場合、最大年間8万円を所得控除できます法人の場合は、役員も含めた従業員を被保険者、法人を保険金の受取人にすることで、支払った生命保険料の一部を経費として計上できます。

個人事業主であっても法人であっても、家族へ給与を支払い、その給与を経費として計上することができます。ただし、個人事業主の場合は、青色事業専従者に該当しなければ家族への給与は経費として認められます。青色事業専従者として認められるためには、青色申告であることと、その家族が、その年の6カ月を超える期間、その仕事に従事していることが必要です。

【デメリット】・設立費用がかかる・赤字でも発生する住民税均等割りの金額が増える・青色申告特別控除が使えなくなる・社会保険の加入義務がある・税理士費用が高くなる・各種契約料が高くなる各項目の具体的な内容は、リンクページでご紹介しています。

【メリット】・利益額によっては税額が低くなる・青色申告により赤字を10年繰り越せる・減価償却を調整できる・給与所得控除が使用できる・家族へ給与を支給できる・退職金制度で節税できる・出張日当を経費にできる・生命保険料を経費にできる・役員社宅を経費にできる・経営セーフティ共済を利用できる・社会的な信頼を得られる

不動産賃貸業を行っていると、デッドクロスという言葉を聞いたことがあるかたも多いと思います。このデッドクロスとは、減価償却費計上額と借入金元本返済額をグラフにして、その金額が逆転するタイミングで発生するクロスのことを言います。では、なぜデッドクロスに気をつけなければならないのでしょうか？それを理解するためには、まず、減価償却費と借入金元本返済額が、キャッシュ・フローに与える影響についてを学ばなければなりません。

管理会社を変更する際に、通常であれば契約済みの家賃保証は、そのまま新管理会社に引き継げますが、管理会社によっては、移行できない家賃保証会社もあります。ただし、稀にではありますが、旧管理会社が移行できる保証契約を勝手に解約するケースがあるため、管理会社変更の際には注意が必要です。また、管理会社は通常、家賃保証会社から新規保証契約時にキックバックを受ける仕組みになっています。

利回りの高い物件でも、家賃を滞納されたり回収できなかったりすると、収益は低下します。家賃保証会社を利用すれば、このような滞納やとりっぱぐれのリスクから解放されます。ただし、家賃保証会社を利用する場合、保証料を払う必要があります。保証料の相場は、家賃の30%～100%で、保証会社によって異なります。また、家賃保証会社を利用する際には、保証会社が入居者を審査します。