不動産賃貸経営

金融機関は、大きく下記の種類に分類できます。各種類ごとに、審査の厳しさや金利、融資対象とするエリアが異なります。

個人事業税は租税公課として経費計上できますが、経費計上のタイミングは、課税対象となった事業年度ではなく、事業年度翌年の支払時です。そのため、個人事業主が法人成する場合に、原則通り、支払時に経費計上使用としても、そのタイミングでは既に個人事業主が廃業しているため、経費計上できなくなってしまいます。

債務償還年数は銀行融資の際に最も重要視される指標であるといわれています。債務償還年数は、借入金を現状のキャッシュ・フローで返済するとした場合に、何年かかるかといった指標です。そのため、その期間は短い方が評価が高くなります。債務償還年数は、”有利子負債”の残高を、”営業利益”と”減価償却費”の合計で割って算定します。減価償却費は、キャッシュ・アウトを伴わない経費であるため、ここで営業利益に加算されます。債務償還年数は、10年以内であれば良好な会社であると判断されます。

個人事業主として行っている不動産賃貸業の収入を、個人から法人に移す方法としては、下記の３つがあります。管理会社方式では、物件の所有権を個人で保有したまま、法人を設立して物件の管理を委託し、管理費用を法人に支払うことで、所得を移す方法です。その際の管理費用の相場は、家賃収入のおおむね5~10%とされており、法人に移転できる所得は限定的です。

会社法が改正され、会社を設立するときの資本金の最低金額に関するきまりが撤廃されました。そのため、株式会社でも合同会社でも、資本金はいくらでもかまいません。ただし、資本金は会社設立時の運転資金のため、「会社の体力」として見られる指標となります。具体的には、設立後の会社の運転資金を確保できるかや、取引先や金融機関からどのように見られるか等を考慮したうえで、資本金額を決定しなければなりません。

法人を設立する際に、株式会社と合同会社のどちらにするか迷われるかもしれません。株式会社と合同会社には、どちらにもメリットとデメリットがあります。下記で両者の違いをご紹介しますので、ご自身の状況に応じてよい方をご選択ください。

個人事業主の場合、常時5名以上の従業員を使用しており、提供業種に該当する場合のみ強制適用事業所となり、社会保険への加入義務が発生します。そのため、上記の条件を満たさなければ加入義務はありません。それに対して法人の場合は、全ての法人が強制適用事業所となり、社会保険に加入しなければなりません。社会保険に加入すると、健康保険・介護保険と厚生年金保険・子ども子育て拠出金がかかります。これらの負担は、国民健康保険と国民年金に比べて大きくなるケースが多いです。

届出書類一覧・法人設立届出書(税務署用)・法人設立届出書(都道府県税務所用)・法人設立届出書(市区町村役所用)・青色申告の承認申請書・給与支払事務所等の開設届出書・源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書・棚卸資産の評価方法の届出書・減価償却資産の償却方法の届出書・法人設立届出書(税務署用)

会社設立には、株式会社の場合最低でも約12万円、合同会社の場合は最低4万円ほど費用が掛かります。設立にかかる費用は、紙定款にするか電子定款にするか、司法書士に依頼するか自分で手続きするか、特定創業支援等事業セミナー受講の軽減措置を受けるかどうかによって異なります。freee会社設立のようなツールを使用して自分で手続きを行い、電子定款を備え付け、設立前に特定創業支援セミナーを受講して登録免許税の軽減措置の適用を受けることで、上述の最低金額に費用を抑えることができます。

法人化のメリットの一つとして、社会的信頼が向上することが挙げられます。個人事業主と比較すると、法人は社会的な信頼が高く、補助金や助成金の方が申請しやすく、銀行融資の際の審査も通りやすいです。また、企業によっては個人事業主と取引をしないところもあるため、そういった制約を受けにくくなります。さらに、求人を行った際にも、個人事業主より法人であった方が、募集が集まりやすい傾向があります。