経理

中古の土地付建物を事業用に購入して建物部分を取り壊す際には、その取壊費用の取り扱いは、取り壊し時期によって異なります。土地付建物の取得後、1年以内に取り壊す場合、取壊費用は土地の取得価額に上乗せされます。

個人事業主が青色申告を適用するには、その事業が、事業規模であることが必要です。不動産賃貸業の場合、この事業規模は概ね『5棟10室』以上であるとされています。これはマンションやアパートを基準としており、戸建の場合は1棟を2室で換算し、駐車場の場合は5台を1室で換算して判定します。

新築で物件を建設する場合の建築前の支払利息の取り扱いは、個人事業主と法人で異なります。個人事業主の場合、建築前に支払った利息は、物件の取得価額に含めて、固定資産として計上しなければなりません。それに対して法人の場合は、固定資産に含める方法と、発生時に支払利息として経費計上する方法から選択することができます。

不動産所得は、その年中の不動産所得にかかわる総収入から必要経費を差し引いて算定します。不動産所得は総合課税のため、不動産所得で出た赤字については、それ以外の給与所得や雑所得等、他の所得の黒字と相殺することができます。ただし、その赤字の計算に含めた必要経費の中に、『土地等を取得するために要した負債の利子』が入っている場合は、赤字に達するまでの『土地等を取得するために要した負債の利子』は、経費として認められません。

法定相続人が相続で不動産を取得する場合は、不動産取得税はかかりません。これは、不動産の取得が、取得者の意思ではなく、亡くなった方の資産を受け取る権利があったため行われた者であるためです。ただし、相続に伴う不動産の取得であっても、相続人以外に遺贈する場合は、不動産取得税がかかります。

中古物件の耐用年数は、原則、『見積法』という方法で算定されるとされています。ただし、この見積法は、物件に使われている材料などを見ながら、関連する資産の耐用年数を特定した後で、物件トータルの耐用年数を算定するという煩雑な計算であるため、実務上ではほとんど使用されていません。通常は、上記の簡便法を使用して算定します。

土地建物が一緒になった物件を購入した場合、固定資産登録の際に、購入価格を土地部分と建物部分に分割します。土地は非償却資産であるため、ここで建物の取得価額をできるだけ高く設定することで、物件保有中に費用計上できる減価償却費を増やすことができ、節税につながります。土地建物比率の計上割合の算定方法は、原則法と特例法がありますので、できるだけ有利な方法を選択することが、運用中の税額に大きく影響します。