個人事業主として行っている不動産賃貸業の収入を、個人から法人に移す方法としては、下記の３つがあります。
管理会社方式
管理会社方式では、物件の所有権を個人で保有したまま、法人を設立して物件の管理を委託し、管理費用を法人に支払うことで、所得を移します。
その際の管理費用の相場は、家賃収入のおおむね5~10%とされており、法人に移転できる所得は限定的です。
ただし、法人で管理を行っている実態を伴わない場合は、税務上、否認されるリスクがあります。
転貸借方式
転貸借方式では、物件の所有権を個人で保有したまま、設立した法人とサブリース契約を結びます。
サブリース契約により、設立した法人は個人に対して、物件の管理を受託するとともに、一括借り上げにより家賃保証を行います。
そのため、基本的には、物件の管理費用分が法人の収益となる形となります。
その際の管理費用の相場は、家賃収入の15~20%であるといわれています。
ただし、過去の事例で20%で税務上否認されたケースがあるため、15％程度に抑える方が安全です。
また、空室率によっては20％を超えて、30～40％にすることができるので、空室率によってサブリースの家賃が変動するような契約にしておくとよいでしょう。
転貸借方式の場合、サブリース契約を締結しているので、税務上のリスクがかなり低くなります。
また、管理会社方式よりも法人に移転できる所得は高くなります。
法人所有方式
法人所有方式では、物件の所有権を完全に法人が取得して、賃貸収入なども100％法人に計上します。
個人でまだ物件を取得していない場合は、法人が直接購入し、個人がすでに取得済みである場合は、現物出資や売買契約により所有権を法人に移転します。
この方法の場合、税務上のリスクはほぼありません。
また、100％法人に収入が計上されるため、節税効果が一番大きくなります。
